——以川建房发〔2022〕231号文件为基准
中国有句老话：“前事不忘，后事之师。”住宅小区物业服务管理中的维修费用问题，多年来一直是业主与物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人，下文统称“物业”）之间扯皮多、矛盾集中的领域。小区屋顶漏了谁出钱？电梯坏了谁负责？地下管网破损如何分摊？这些问题如果搞不清楚，轻则业主与物业天天吵架，重则整栋楼的电梯停运、消防系统瘫痪，危及生命财产安全。归根到底，这些问题指向一个根本性的法律问题：物业共用部位、共用设施设备的维修费用究竟由谁承担？
川建房发〔2022〕231号文件——即四川省住房和城乡建设厅与四川省市场监督管理局联合印发的《物业服务合同（示范文本）》，对此给出了明确的答案。本文以此文件为核心，结合《民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《四川省物业管理条例》《四川省住宅专项维修资金管理细则》等相关法律法规，系统梳理维修费用的承担规则，为广大业主和“物业”提供参考。
一、物业费构成中是否包含小型维修费用
先说结论：包含，而且早就包含，法规规定得清清楚楚。
《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。
这份国务院部门规章自2003年起施行，至今已有二十多年，其中第 二项“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”明确列入物业服务成本。换言之，物业每个月向业主收取的物业费，其中本来就有一部分是用于小区的日常维修养护的。这不是什么新规定，而是早已定死的法律义务。
川建房发〔2022〕231号文件中的《物业服务合同（示范文本）》第五条，进一步将物业费构成细化为九大类，其中第 二类即为“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”。无论是实行物业费包干制还是酬金制，这笔费用都在物业费的覆盖范围之内。该示范文本还明确规定：“本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。”同时，示范文本预留了填充条款，要求合同双方自行约定大修、中修的具体界定标准。
“天下没有免费的午餐。”“物业”既然收了这笔钱，就要承担相应的维修义务。具体来说，物业共用部位，比如屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道等，以及共用设施设备，比如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施等，这些部位和设备的小型维修、日常养护，所需费用就应当从物业费中支出，“物业”不得以任何理由推诿。
这一点，某市物业服务行业协会的解答说得更直白：“公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业费之中。特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等费用，从专项维修资金中列支。”“具体的小修项目，多少维修费用之内算小修，需要通过物业服务合同或补充协议约定，形成书面文件。”
二、小型维修与中大型维修如何区分
这里必 须讲清楚一个至关重要的问题：什么是“小型维修”？什么是“大修、中修”？如果连这个基本概念都搞不清楚，费用承担就是一笔糊涂账。
用一句老话来概括——“差之毫厘，谬以千里。”维修费用的承担规则，取决于维修项目的性质和规模，一字之差，承担主体天壤之别。
（一）工程标准层面的界定；
从房屋修缮工程的技术标准来看，大修、中修、小修在工程领域有明确的定义：
小修工程：以及时修复小损小坏、保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。简而言之，就是哪里坏了修哪里，不涉及结构变动，工程量小、费用低。比如更换一个灯泡、修复一块松动的地砖、疏通一下堵塞的下水道——这些都是小修，费用由物业费承担，“物业”必 须无条件执行。有小修工程，一般包括门窗油漆的修补，水、电、卫设备的检修，屋面、墙体、楼地面的局部修补等。
中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上须符合基本完好或完好的标准。从工程标准来看，中修工程还有一条量化标准：一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下。换句话说，需要动点“筋骨”，但不算大动。比如，更换部分楼层的电梯导轨、修复部分外墙开裂等，往往属于中修范畴。
大修工程：需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全 部拆除的工程。大修后的房屋须符合基本完好或完好标准的要求。“伤筋动骨一百天”——大修涉及的工程量和费用都是最 大的，比如整栋楼的电梯全面更换、屋顶整体翻新、外墙整体重新粉刷等。
然而，上述工程标准主要适用于房屋修缮专业技术领域，在实际物业管理操作中仍存在解释弹性。这也正是《物业服务合同（示范文本）》第五条专门预留填充条款——“本合同约定的物业共用部位、共用设施设备的大修是指______；中修是指______”的原因所在，要求合同双方在签订合同时自行约定具体界定标准，避免日后扯皮。
有真实的司法案例值得关注。在某市的一起案件中，“双方签订的《物业服务合同》及附件中并未对小修、中修及大修的内容和范围明确约定，双方对小修和中修的范围又存在争议，故法院根据某市房屋土地管理局制定的《大、中修定案标准》，确定本案双方诉争的房屋外墙装饰层维修属于‘中修’范围，不应由物业企业承担维修责任。”这个案例说明了一个惨痛的教训：合同里没写清楚，法院就会依照技术标准来判，结果可能跟你想的完 全不一样。所以，业主也好、“物业”也罢，别偷懒，合同里该写的界定标准一个字都不能省。
（二）实践中金额界限的约定。
问题来了：国家和四川省层面均未出台统一的定量金额标准来界定小型维修与大、中修的边界。这就好比“清官难断家务事”，没有一把统一的尺子量遍天下。《物业服务合同（示范文本）》给出了路径——由合同双方自行约定。
从实践来看，大量物业服务合同中都约定了具体的金额界限。根据全 国多地的约定情况，有的小区约定“500元以下的小型维修和更新、改造费用由‘物业’承担”，有的小区约定“1万元以下的小型维修和更新、改造费用由‘物业’承担”；有地方规定“单项维修在3000元以上的，需经业主认可”，将3000元作为区分小型维修与中大修的标准线。更有地方精细到“单次单项维修及工程耗材更换费用金额小于或等于200元，由乙方组织维修并承担相关维修费用，费用包含在上述物业服务费中；金额大于200元的，由乙方提出维修方案，经甲方确认后组织实施”。
以四川为例，在各市（州）的地方实践中，小型维修与中大型维修的金额界限同样存在差异。有的小区约定500元以下由“物业”承担，有的约定3000元以下由“物业”承担，有的约定1万元以下由“物业”承担。这一金额的高低直接决定了“物业”的维修成本，也因此成为物业费定价和业主维权博弈的焦点所在。例如，有案例显示，某小区《物业服务合同》约定“小区共用设施设备的日常养护小修由‘物业’负责，中修、大修，由受益人负责维修，也可申请住宅专项维修资金维修”。
这里必须强调一个核心观点：金额越高，对业主越有利；金额越低，对物业越有利。因为小型维修费用由“物业”承担，中大修费用动用全体业主的维修资金，两者对业主的经济负担截然不同。业主在签订物业服务合同时，应当据理力争，争取将小型维修金额上限写得尽可能高；而“物业”则恰恰相反，希望将上限压得越低越好。这个博弈过程就是物业服务管理实践中重要的价格谈判之一，“先小人后君子”，在合同里把账算清楚，比事后扯皮吵架强一万倍。
三、大型维修费用：必须动用住宅专项维修资金
《物业服务合同（示范文本）》第五条已经说得很清楚：大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。这个规定有充分的上位法依据。
《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165号）第 二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”该办法第三条进一步明确了共用部位和共用设施设备的范围。
《物业服务收费管理办法》第十一条第四款同样明确规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”
《四川省住宅专项维修资金管理细则》第 二条规定：“本细则所称维修资金，是指住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。”该细则对维修资金的交存、使用、管理作出了全面规定，明确了维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。
住宅专项维修资金被形象地称为房屋的“养老金”或“看病钱”——“人无远虑，必有近忧”，这笔钱就是为长远打算的。物业费管日常，维修资金管大事，这是法定的分工原则，没有任何商量的余地。
（一）使用维修资金的法定表决程序；
动用住宅专项维修资金须履行法定程序，这是“无规矩不成方圆”的铁律。根据《民法典》第278条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《四川省物业管理条例》对此作出了配套规定，进一步明确了维修资金申请使用的程序和条件。简单来说，要动用住宅专项维修资金，必须经过“双三分之二参与、双过半同意”的严格表决程序。
（二）维修资金使用的三种类型；
以成都市为例，住宅专项维修资金使用分为三种类型：正常使用、授权使用和应急使用。
正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用，需履行完整的表决程序。
授权使用是指按照专项维修资金管理公约或应急使用预案约定授权的使用。
应急使用是指未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划，按照相关规定进行排危除险的使用。
（三）住宅专项维修资金使用的具体流程；
以正常使用为例，主要包括以下阶段：
准备阶段：包括出现维修情形并报告、使用住宅专项维修资金动议、询价。
申请备案阶段：包括创建工程项目、电梯技术核查或安全评估、选取施工单位、预算审核、拟定和审核并公示使用方案、组织业主表决、签订施工合同、引入施工过程监理服务、使用备案、预算资金拨付。
施工阶段：按照施工合同组织工程实施。
竣工验收阶段：工程完工后组织验收，确保工程质量符合要求。
结算阶段：包括结算审核、资金拨付。
（四）住宅专项维修资金使用申请人；
根据成都市的规定，住宅专项维修资金使用申请人根据小区管理情况的不同而有所不同：
已成立业主委员会（物业管理委员会）的，由业主委员会作为使用申请人；
未成立业主委员会但选聘有“物业”的，由作为使用申请人；
未成立业主委员会且未选聘物业服务企业或相关主体不履职（无法履职）的，由街道办事处（乡镇人民政府、以下简称“街道办”）作为使用申请人；
属于正常使用、应急使用的，业主委员会或街道办可书面委托其他依法成立的主体作为使用申请人；
授权使用由专项维修资金管理公约或应急使用预案约定的执行主体作为使用申请人。
（五）施工单位选取与第三方监督；
成都市的住宅专项维修资金使用监管制度还细化了施工单位的选取规定。建筑区划同一分摊范围内单项或累计预算金额在50万元（不含）以下的正常使用、授权使用、应急使用，使用申请人应当提供不少于3家候选施工单位，供业主代表通过择优选取方式产生施工单位；50万元（含）以上的授权使用、应急使用，同样需提供不少于3家候选施工单位。50万元（含）以上的正常使用，应当引入专户管理银行提供的招标选取施工单位代理服务，通过招标方式选取施工单位。
同时，成都市要求专户管理银行在住宅专项维修资金使用阶段引入的招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务方面，分别提供不少于8家第三方监督服务机构。
（六）维修情形的报告与响应；
当小区共用部位、共用设施设备出现维修情形时，根据发现主体不同，采用相应的报告程序：
业主或维保单位发现的，应向“物业”报告，没有“物业”的，应向业主委员会报告，没有业主委员会的，应向属地社区或街道办报告。
“物业”发现的，应向业主委员会报告，没有业主委员会的，应向属地社区或街道办报告。
相关主体应当在接到维修情形报告后2日内，反馈处理意见，并就是否需要动用住宅专项维修资金进行动议。
如果使用申请人已在住宅专项维修资金系统建立工程项目信息，超过5个工作日（涉及电梯、消防设施设备维修的，超过3个工作日）未进行下一步操作的，系统将实行预警提示，属地区（市）县住建部门进行跟踪督导。
（七）“谁受益、谁承担”的分摊原则；
“谁受益、谁承担”是住宅专项维修资金使用的基本原则，按照业主专有部分面积比例分摊费用。这一原则同样有坚实的法律依据。民法典第 二百八十三条明确规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。有真实案例显示，在业主没有约定的情况下，法院判决按照业主专有部分面积所占比例计算维修费用。
（八）四川省各地市的细化规定；
四川省各地市在住宅专项维修资金使用方面也有更为细化的规定。成都市规定，建筑区划同一分摊范围内单项或累计预算金额在50万元（含）以上的正常使用，应当引入招标选取施工单位代理服务。核心规则：大修、中修和更新、改造费用从住宅专项维修资金中列支，必 须履行法定程序。
（九）维修资金不足时的续交问题；
住宅专项维修资金用完了怎么办？这也是一个不可回避的问题。《四川省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知》明确规定，对业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。各地可建立追诉机制和联合惩戒机制，通过纠纷调解、法院诉讼、记录个人信用信息、纳入国家信用信息平台等联合惩戒方式，督促业主履行续筹义务。
（十）违法占用住宅专项维修资金的法律后果。
住宅专项维修资金是业主共有的救命钱，任何人不得挪用。四川已有地方通过行政非诉执行方式成功追缴了被代收、挪用的维修资金，这是全 省首例取得成效的典型案例。四川省住建厅还明确要求，开发建设单位不得代收代缴住宅专项维修资金。擅自挪用维修资金的，不仅面临行政处罚，严重的还将构成刑事犯罪。
四、在物业服务合同中明确约定，避免纠纷
“口说无凭，立字为据。”维修费用问题涉及金额不小，矛盾频发，事前在合同中明确约定是好的解决之道。结合《物业服务合同（示范文本）》第五条预留的填充条款和众多实践经验，建议合同中至少约定以下内容：
1.明确小型维修的金额界限。约定在该金额以下的维修费用由“物业”承担。这个金额越高，对业主越有利；金额越低，对“物业”越有利。建议业主在签订合同时，尽量将小型维修限额争取到5000元甚至1万元以上，以减轻业主负担。
2.约定小型维修的具体报修、响应、验收流程。明确多长时间必 须响应、多长时间必 须修复、修复后如何验收，否则“物业”完 全可能收了钱却不干活，“钻空子”。
3.明确大修、中修的具体界定标准。结合工程标准和金额标准进行约定，切忌留下模糊地带。可以明确规定：“大修是指______（例如：单项维修预算金额在X万元以上，或需牵动拆换主体构件超过Y%）；中修是指______（例如：单项维修预算金额在X元至Y元之间，或需牵动拆换少量主体构件）。”
4.明确专项维修资金的使用流程和责任主体。约定由谁负责申请、由谁负责组织表决、由谁负责组织验收，避免出现互相推诿的“烂尾工程”。
有案例显示，有小区因未在合同中明确维修界限，导致出现供电设备故障后，“物业”和业主就费用承担问题互相扯皮。这种现象在全 国各地都不是个例，教训深刻。
此外，物业费是否包含公共设施维修费用，还需结合物业服务合同的具体约定来判断。如果合同明确约定物业费包含“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，则日常维修费用由物业费承担；若合同未明确列出或仅约定由专项维修资金承担，则物业费不包含该部分。这就要求业主在签署物业服务合同时，务必逐条审阅合同内容，不能走马观花。
五、维修费用纠纷的争议解决途径
维修费用纠纷一旦发生，业主和“物业”可依次通过以下途径解决：
协商。优先与“物业”进行协商，就维修费用的承担主体、金额、分摊方式等达成一致。
行政投诉。向当地住房和城乡建设主管部门投诉。主管部门有权对“物业”不履行维修义务的行为进行监督和处罚。
人民调解。申请街道办、社区居委会或物业服务管理纠纷人民调解委员会进行调解。基层调解具有成本低、效率高的优势。
仲裁或诉讼。协商调解不成的，可依据物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁，或直接向人民法院提起诉讼。法院将依据合同约定和相关法律规定作出裁判。
有案例显示，某“物业”因与业主就维修费用承担问题发生纠纷，诉至法院。法院的判决结果成为解决双方争议的最 终依据。因此，对于无法通过协商解决的纠纷，依法诉讼是维护自身权益的有效途径。
六、未来展望
维修费用承担问题，说到底是一个在法律法规框架下依法约定、依法履行的问题。川建房发〔2022〕231号文件已经提供了清晰的示范和指引，但政策的落地执行仍面临诸多挑战。当前四川多地正在推进维修资金管理的数字化、智能化建设，成都、泸州、宜宾、遂宁、绵阳、广元等地均已出台了相应的管理办法或实施细则，部分地区的住宅专项维修资金使用监管制度正在不断完善。
对业主来说，要清楚自己交的每一分物业费的去向。不要以为交了物业费就万事大吉，小型维修由“物业”承担、大型维修动用住宅专项维修资金，这些基本规则必 须烂熟于心。
对“物业”来说，要依法履责、诚信经营。收了物业费就老老实实干活，该修的小修不推诿，该申请大修时不拖延。不诚信经营的企业，迟早会被行业淘汰。
对行业主管部门来说，要加强指导、完善标准。统一的维修界定标准、简化的住宅专项维修资金使用流程、有效的业主权益保障机制，是行业规范发展的基石。
“千里之行，始于足下。”规范物业服务管理、厘清维修费用的承担规则，是保障小区长治久安、构建和谐邻里关系的基础性工程。唯有各方共同努力，方能让业主安心、“物业”省心、社区舒心。
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信息发布：今日头条
信息来源：陈文武
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