在物业领域矛盾调解中，小区居民在居住中遇到的房屋问题，开发商责任和物业服务企业责任的核心边界大致如下：质保期内的房屋本体质量问题、规划设计缺陷等归开发商；质保期外的公共区域 / 设施维护、物业服务合同约定事项归物业。大概分类列举如下：
一、 属于开发商责任的情况
开发商的责任基于《建设工程质量管理条例》《商品房买卖合同》，核心是房屋建造质量、配套兑现及法定质保义务，质保期从房屋交付之日起算。
房屋主体结构质量问题
承重墙开裂、楼体倾斜、梁柱变形、地基沉降导致墙体大面积开裂等，直接影响居住安全的问题，开发商需终身负责维修、加固，甚至赔偿业主损失。
法定质保期内的渗漏问题（质保期内）
屋面防水、外墙渗水、厨房 / 卫生间地面及墙面渗漏、阳台渗水等，质保期内开发商必须免费维修，因渗漏造成的家具损坏、装修泡水等损失也需赔偿。
装修及房屋部件质量问题（质保期内）
墙面 / 地面空鼓、开裂、脱落；门窗变形、密封不严、五金件损坏；室内管线（电气、给排水）老化、短路、漏水；厨卫洁具、开关插座等安装质量缺陷，均由开发商负责维修或更换。
供热 / 供冷系统问题（质保期内）
供暖管道漏水、暖气片不热、中央空调故障等，在 2 个使用周期内，开发商需承担维修责任。
规划设计与配套兑现缺陷
购房时承诺的配套（如幼儿园、社区医院、健身区、地下车库出入口）未落实；户型设计缺陷（如通风采光差、卫生间无通风道、承重墙位置不合理影响装修）；小区绿化率、楼间距未达合同约定标准，开发商需整改或赔偿。
房屋面积误差问题
实测面积与合同约定面积误差超过 ±3%，开发商需按规定退还差价，或满足业主退房要求并赔偿损失。
房屋交付时的证件缺陷
未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等法定文件，导致业主无法办理房产证，开发商需承担违约责任。
二、 属于物业服务企业责任的情况
物业的责任基于《物业服务合同》，核心是公共区域、公共设施设备的日常维护、管理及约定服务，不承担业主专有部分的质保责任（除非合同另有约定）。
公共区域的维护与管理 楼道、电梯厅、小区道路、绿化带、公共卫生间的清洁； 楼道灯、路灯、门禁系统、小区监控的维修更换； 围墙、大门、单元门的日常检修； 公共区域的垃圾清运、化粪池清掏、排水管网疏通。
公共设施设备的运行维护 电梯的日常巡检、定期保养（需委托有资质单位，物业负责监督并公示检修记录）； 二次供水设备的清洗、消毒、维护，保障水质达标； 消防设施（灭火器、消防栓、报警系统）的检查、维护，确保能正常使用； 小区供暖 / 供水加压泵、配电室等公共设备房的管理。
物业服务合同约定的专项服务 安保巡逻、外来人员登记、车辆停放秩序管理（注意：物业不承担车辆被盗的全责，除非合同明确约定赔偿责任）； 协助业主处理邻里纠纷（如噪音扰民、共用部位占用）； 公示物业费收支明细、公共收益（如电梯广告、车位出租收入）； 组织小区公共活动、维护小区公共秩序。
质保期外的协助维修义务 业主专有部分（如自家水管漏水、窗户密封胶老化）超过质保期后，物业可提供有偿维修服务； 外墙渗水、屋顶漏水等超过质保期的，物业负责协助业主申请住宅专项维修基金，并监督维修施工。
三、 易混淆的责任边界说明
质保期内的公共设施问题（如小区路灯不亮、电梯故障），本质是开发商责任，物业有义务协调开发商整改，不得推诿。
业主擅自改装房屋（如拆承重墙、改下水管道）导致的问题，由业主自行承担责任，物业有权制止并要求恢复原状。
自然灾害（如地震、暴雨）导致的房屋损坏，属于不可抗力，开发商和物业无责，业主可走保险理赔或申请政府救济。
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